Há uma explicação que repito muitas vezes a compradores e vendedores:
Pode ter vários.
E três deles aparecem constantemente numa compra e venda:
o Valor Patrimonial Tributário;
a avaliação bancária;
e o valor de mercado.
Podem ser muito diferentes entre si.
E isso não significa necessariamente que algum esteja errado.
Significa simplesmente que foram calculados para objetivos diferentes.
O Valor Patrimonial Tributário não é o preço da casa
Comecemos pelo VPT — Valor Patrimonial Tributário.
É um valor determinado pela Autoridade Tributária através de uma fórmula.
Nessa fórmula entram fatores como a área, o tipo de utilização, a localização, características de qualidade e conforto e a idade do imóvel.
O VPT serve essencialmente para efeitos fiscais.
Por exemplo, é sobre ele que se calcula o IMI — Imposto Municipal sobre Imóveis.
E também é relevante no momento da compra.
Para efeitos de IMT, a regra geral é simples:
Imagine:
VPT: 150.000 €
Preço de compra: 300.000 €
O IMT será calculado, em regra, sobre os 300.000 €.
Agora imagine o contrário:
VPT: 320.000 €
Preço declarado: 300.000 €
Nesse caso, em regra, é o valor de 320.000 € que serve de base.
Mas isto não significa que uma casa com VPT de 150.000 € “vale” 150.000 €.
Esse é provavelmente um dos erros mais frequentes.
O VPT não foi criado para acompanhar o mercado todos os meses
E é precisamente por isso que pode existir uma diferença muito grande entre VPT e preço de venda.
Em zonas onde os preços de mercado subiram rapidamente, essa diferença pode ser especialmente visível.
O imóvel pode ter um VPT de 180.000 € e estar perfeitamente bem posicionado no mercado a 350.000 €.
Ou mais.
Um número não invalida o outro.
Estão simplesmente a medir coisas diferentes.
Por isso, quando um proprietário me diz:
“Nas Finanças a casa vale apenas 180 mil euros.”
a minha resposta é:
Depois temos a avaliação bancária
Aqui entramos noutra lógica completamente diferente.
Quando existe crédito habitação, o banco manda avaliar o imóvel.
Essa avaliação é feita para ajudar o banco a perceber o valor da garantia sobre a qual vai conceder o empréstimo.
E esta avaliação pode criar uma diferença muito importante para o comprador.
Imagine que compra uma casa por:
300.000 €
e o banco a avalia em:
270.000 €.
Para efeitos do cálculo do financiamento, o banco não parte automaticamente dos 300.000 €.
Para o rácio entre empréstimo e valor do imóvel — o chamado LTV, loan-to-value — é considerado o menor entre:
o preço de compra
e
o valor da avaliação.
É aqui que começam muitas surpresas.
Um exemplo simples
Imagine uma habitação própria e permanente comprada por 300.000 €.
Se o banco a avaliar também em 300.000 €, uma operação até 90% corresponderia, em termos máximos de LTV, a 270.000 €.
Mas se a avaliação vier a 270.000 €, os 90% passam a ser calculados sobre 270.000 €:
De repente, em vez de ter de assegurar 30.000 € da diferença, o comprador pode precisar de assegurar 57.000 €, além dos restantes custos da compra.
Naturalmente, a aprovação concreta depende também da solvabilidade, taxa de esforço e critérios internos do banco.
Mas é fácil perceber porque é que uma avaliação abaixo do preço negociado pode mudar completamente uma compra.
E a avaliação bancária é o valor de mercado?
Não necessariamente.
Pode aproximar-se muito.
Pode ficar abaixo.
Pode até ficar acima do preço negociado.
Mas tem um objetivo específico: apoiar uma decisão de crédito.
Não foi feita para responder à pergunta:
“Por quanto consigo vender esta casa amanhã?”
E isto também explica porque duas avaliações bancárias podem não chegar exatamente ao mesmo número.
Finalmente, temos o valor de mercado
Este é o número que interessa quando queremos perceber quanto alguém está realmente disposto a pagar por um imóvel.
Em termos simples:
Mas também aqui há uma nuance.
O preço pelo qual um imóvel é anunciado não é automaticamente o seu valor de mercado.
É um preço pedido.
O mercado só começa a validar esse preço quando surgem compradores dispostos a avançar.
Então como se estima antes da venda?
É aqui que entram os comparáveis.
Imóveis semelhantes.
Na mesma zona.
Com áreas semelhantes.
Estado semelhante.
Idade.
Elevador.
Garagem.
Exterior.
Vista.
Qualidade da construção.
E, sempre que possível, informação sobre transações reais — não apenas anúncios que podem estar há meses no mercado sem vender.
É precisamente por isso que uma avaliação de mercado não deve começar pelo VPT.
Nem pela frase:
“O vizinho está a pedir 400 mil.”
Pedir não é vender.
A confusão torna-se perigosa quando usamos o número errado para tomar uma decisão
Um proprietário pode olhar para um VPT baixo e pensar que a casa vale pouco.
Pode acabar por vender abaixo do mercado.
Um comprador pode negociar 350.000 € e assumir:
“Se estou a pagar isto, o banco também vai avaliar por isto.”
Pode não acontecer.
E se já assinou um CPCV — contrato-promessa de compra e venda e entregou um sinal significativo, o problema deixa de ser teórico.
É dinheiro real.
Por isso, quando existe financiamento, eu trataria esta questão antes do CPCV
Sempre que possível, procuraria perceber antecipadamente se o preço negociado está razoavelmente alinhado com os comparáveis e com aquilo que poderá ser uma avaliação bancária plausível.
Mas não trataria uma estimativa informal como garantia.
A avaliação oficial pode ser diferente.
E se a compra depende verdadeiramente do crédito, o CPCV deve refletir isso de forma adequada.
Aqui vale a pena ter apoio jurídico na redação da cláusula.
Porque dizer simplesmente:
“sujeito a financiamento”
nem sempre protege da forma que o comprador imagina.
Para quem vende, também há uma lição simples
Não defina o preço da casa através do VPT.
E também não assuma que uma avaliação bancária feita para um comprador define automaticamente o valor correto de venda.
São informações úteis.
Mas a pergunta que interessa é outra:
E essa resposta vem da análise dos comparáveis, da procura, da concorrência e da reação real dos compradores.
No fim, são três números porque existem três perguntas diferentes
O VPT responde aproximadamente a:
“qual é o valor fiscal do imóvel?”
A avaliação bancária responde a:
“quanto vale esta garantia para efeitos desta operação de crédito?”
E o valor de mercado responde a:
“por quanto é razoável esperar que este imóvel seja transacionado hoje?”
Misturar os três cria confusão.
E, numa compra de centenas de milhares de euros, essa confusão pode sair bastante cara.
A avaliação bancária não lhe garante por quanto consegue vender.
E o preço pedido não prova quanto a casa vale.
São três números.
Uma casa.
E três finalidades completamente diferentes.
Está a comprar ou a vender e os números não estão a bater certo?
Posso ajudá-lo a distinguir o valor fiscal, a avaliação bancária e o posicionamento real de mercado antes de tomar uma decisão.
Falar comigoFontes
Autoridade Tributária — regras de determinação do Valor Patrimonial Tributário e base tributável do IMT.
Banco de Portugal — regras prudenciais aplicáveis ao rácio LTV no crédito à habitação.