Quase todas as semanas aparece um número novo.

“Os preços subiram X%.”

“As rendas aumentaram Y%.”

“O Algarve valorizou mais do que a média nacional.”

São números úteis.

Eu própria os uso com frequência.

Mas há uma pergunta que devia vir sempre logo a seguir:

Na maior parte das vezes, diz menos do que parece.

O primeiro problema é que um mercado imobiliário nunca é apenas um mercado

Quando dizemos:

“Os preços em Faro subiram.”

ou

“Tavira valorizou.”

estamos a resumir numa única frase realidades muito diferentes.

Dentro do mesmo concelho existem apartamentos novos, apartamentos antigos, moradias, zonas centrais, zonas periféricas, imóveis com vista, imóveis sem estacionamento, produtos para residência permanente, segunda habitação e investimento.

Tudo isto pode comportar-se de maneira diferente.

Por isso, uma média concelhia pode ser útil para perceber a direção geral do mercado.

Mas não responde diretamente à pergunta:

E nem todas as estatísticas estão a medir a mesma coisa

Este é um ponto que considero muito importante.

Há indicadores baseados em preços pedidos.

E há indicadores baseados em preços de transação.

Não são a mesma coisa.

Nos portais imobiliários, vemos aquilo que os proprietários e profissionais estão a pedir pelos imóveis.

Em bases de dados de transações, vemos valores efetivamente associados a negócios realizados.

Isso significa que um mercado pode apresentar preços pedidos a subir sem que os preços efetivos de venda estejam necessariamente a subir ao mesmo ritmo.

E também pode acontecer o contrário.

O preço pedido é uma intenção. O preço de venda é um resultado.

Esta distinção parece óbvia.

Mas é esquecida com frequência.

Um proprietário pode anunciar uma casa por 500 mil euros.

Isso não significa que aquela casa “vale” 500 mil euros.

Significa que alguém decidiu pedir 500 mil euros.

O valor de mercado começa a ficar mais claro quando vemos:

quanto tempo imóveis semelhantes demoram a vender,

por quanto são efetivamente transacionados,

que descontos existem,

e que características justificam diferenças entre uns e outros.

É por isso que eu tenho sempre alguma cautela quando alguém me diz:

A minha primeira pergunta é:

Há outro problema: o tamanho e a composição da amostra

Em mercados com muitas transações, existe naturalmente mais informação disponível.

Em mercados pequenos ou muito específicos, a leitura torna-se mais difícil.

Isto não significa que as estatísticas sejam inúteis.

Significa apenas que devemos perceber quantas observações existem por trás de uma conclusão e qual é a metodologia utilizada.

O próprio INE utiliza a mediana em várias estatísticas locais de preços da habitação, precisamente porque esta é menos sensível a valores extremos do que uma média simples.

Também usa períodos mais longos em determinadas estatísticas locais para reduzir efeitos sazonais e permitir maior detalhe geográfico.

A geografia também engana mais do que parece

Dizer que dois imóveis estão no mesmo concelho pode não significar quase nada.

Às vezes duas ruas separadas por poucos minutos têm mercados completamente diferentes.

Uma tem vista.

Outra não.

Uma tem estacionamento.

Outra depende de estacionamento na rua.

Uma está numa zona consolidada.

Outra numa área em expansão.

Uma tem procura internacional.

Outra é quase exclusivamente procurada por residentes locais.

É por isso que, para mim, “preço médio do concelho” é apenas o início da análise.

Nunca o fim.

E depois vêm as características do próprio imóvel

Mesmo dentro da mesma rua, dois apartamentos podem ter valores diferentes.

Piso.

Elevador.

Orientação solar.

Vista.

Garagem.

Varanda.

Estado de conservação.

Qualidade da remodelação.

Eficiência energética.

Ruído.

Distribuição das divisões.

Condomínio.

Situação documental.

Tudo isso pode alterar o valor.

Por isso, dizer:

pode ser útil como referência.

Mas dificilmente é suficiente para fixar o preço de um imóvel.

Então para que servem as médias?

Servem para perceber contexto.

Servem para saber se o mercado está a ganhar ou perder força.

Servem para comparar regiões.

Servem para identificar tendências.

Servem para perceber se determinada zona está a afastar-se ou aproximar-se de outras.

E servem para levantar perguntas.

O problema começa quando usamos uma estatística geral como se fosse uma avaliação individual.

Uma avaliação séria começa nos comparáveis

Quando quero perceber quanto pode valer um imóvel, procuro primeiro imóveis verdadeiramente comparáveis.

Mesma zona.

Tipologia semelhante.

Áreas próximas.

Estado comparável.

Características equivalentes.

E, sempre que possível, negócios recentes.

Depois ajusto.

Uma casa com garagem não é exatamente igual a uma sem garagem.

Um último andar com terraço não é igual a um rés-do-chão.

Uma remodelação estrutural não é a mesma coisa que uma pintura recente e uma cozinha nova.

É aí que deixa de ser apenas estatística.

Passa a ser análise.

E até os comparáveis precisam de contexto

Também não basta encontrar três escrituras próximas e fazer uma média.

Talvez uma das vendas tenha sido feita com urgência.

Talvez outra tenha incluído mobiliário.

Talvez existisse uma relação familiar entre comprador e vendedor.

Talvez o imóvel tivesse uma situação jurídica específica.

Talvez estivesse arrendado.

É por isso que os comparáveis ajudam muito.

Mas continuam a precisar de interpretação.

“O Algarve subiu 12%” não significa “a sua casa subiu 12%”

Esta é talvez a ideia mais importante.

Se um índice diz que uma região valorizou 12%, isso não significa que todos os imóveis dessa região tenham valorizado 12%.

Alguns podem ter valorizado mais.

Outros menos.

Outros podem praticamente não ter mudado.

E alguns podem até ter perdido valor relativo face a imóveis concorrentes.

Depende do segmento.

Da localização.

Da procura.

Da oferta.

E das características concretas do imóvel.

É por isso que gosto dos dados — mas não lhes entrego a decisão

Os dados são essenciais.

Sem eles, estamos apenas a dar opiniões.

Mas também não gosto do extremo oposto:

transformar uma folha de Excel numa resposta automática.

O mercado imobiliário é feito de números.

Mas também é feito de ruas.

Prédios.

Vistas.

Estado de conservação.

Compradores concretos.

E negócios reais.

A estatística ajuda-nos a perceber o mercado.

Não substitui o conhecimento do imóvel.

Da próxima vez que vir uma percentagem, faça duas perguntas

A primeira:

Preço pedido?

Preço de transação?

Média?

Mediana?

Casas novas?

Casas usadas?

Uma região inteira?

Um concelho?

A segunda:

Se a resposta for “não sei”, então provavelmente ainda não temos informação suficiente para decidir.

E é precisamente aí que, para mim, começa uma avaliação séria.

Não em:

Mas em:

Essa pergunta diz muito mais sobre uma casa do que qualquer média nacional.