Há uma frase que ouvimos constantemente: “O Algarve está caro.” Ou: “O Algarve está a subir.”
Em agosto, o preço pedido das casas na região atingiu cerca de 4.202 euros por metro quadrado, um novo máximo.
É um dado relevante.
Mas há uma pergunta que considero ainda mais importante: o que é que esse número nos diz, realmente, sobre uma casa concreta?
A resposta é: menos do que parece.
Compra-se uma casa.
Numa rua.
Num prédio.
Com determinadas características.
E é aí que as médias começam a mostrar os seus limites.
Uma média pode estar certa e, ainda assim, não descrever o imóvel
Basta olhar para o que acontece em Faro.
Quando vemos os indicadores por zona, encontramos valores médios que parecem dar-nos uma referência clara.
Mas depois olhamos para imóveis concretos, no terreno, e percebemos rapidamente que a realidade é muito mais fragmentada.
Na zona da Lejana e Horta das Figuras, por exemplo, alguns apartamentos novos estão anunciados a valores por metro quadrado claramente superiores às médias normalmente apresentadas para a zona.
No EVO, há unidades que ultrapassam os 4.500 euros por metro quadrado, e algumas aproximam-se dos 4.800 euros por metro quadrado, dependendo da tipologia e da forma como a área é contabilizada.
Então qual dos números está certo?
Provavelmente ambos.
Porque estão a medir coisas diferentes.
Uma média de zona junta imóveis usados e novos, prédios de idades diferentes, estados de conservação diferentes, tipologias diferentes e, muitas vezes, áreas geográficas que agregam bairros distintos.
Um empreendimento novo, com construção recente, estacionamento, zonas exteriores, eficiência energética e outro nível de acabamentos, dificilmente terá o mesmo comportamento de preço de um apartamento com várias décadas no mesmo raio geográfico.
É precisamente por isso que uma média não é uma avaliação.
O problema não são os dados. É o uso que fazemos deles.
Os dados são úteis.
Eu própria os utilizo para perceber tendências, comparar zonas e enquadrar preços.
O problema começa quando transformamos uma média numa conclusão automática.
Por exemplo: “O Algarve está a 4.202 €/m², portanto esta casa de 100 m² vale 420 mil euros.”
Não.
Pode valer menos.
Pode valer mais.
Pode valer bastante mais.
Porque a média regional não sabe se aquele imóvel tem garagem, terraço, vista mar, elevador, boa exposição solar, uma remodelação recente, uma localização particularmente procurada ou, pelo contrário, ruído, falta de estacionamento ou necessidade de obras.
E nem sequer basta falar na zona
Há outra simplificação que considero perigosa.
Dizer “na Lejana o metro quadrado está a X” parece muito mais preciso do que dizer “no Algarve está a Y”.
Mas mesmo isso pode ser insuficiente.
Duas casas na mesma rua podem justificar preços diferentes.
Um apartamento novo não compete necessariamente com um apartamento de 25 anos.
Um rés-do-chão não é avaliado da mesma forma que um último piso com terraço.
Um imóvel com duas garagens não é igual a outro sem estacionamento.
Uma vista aberta pode alterar completamente a perceção de valor.
Por isso, quanto mais nos aproximamos da decisão real, menos útil se torna a média isolada.
Para quem compra, isto muda muito
Um imóvel abaixo da média não é automaticamente uma oportunidade.
Pode simplesmente estar corretamente mais barato.
E um imóvel acima da média não está necessariamente caro.
Pode oferecer características que justificam essa diferença.
O verdadeiro trabalho começa quando perguntamos: porque está este imóvel acima ou abaixo dos outros?
É essa diferença que interessa.
Não o número sozinho.
Para quem vende, o risco é o mesmo
Também é fácil cair na tentação de usar uma média para justificar um preço demasiado ambicioso.
“O mercado está a subir.”
“Esta zona está muito valorizada.”
“Há apartamentos novos a vender a quase 5.000 €/m².”
Tudo isso pode ser verdade.
Mas não significa que um apartamento usado, com características diferentes, possa ser colocado ao mesmo preço.
O mercado compara.
E compara depressa.
Um comprador que procura numa zona conhece normalmente os imóveis concorrentes muito melhor do que imaginamos.
Por isso, definir o preço certo exige olhar menos para a manchete e mais para aquilo que está realmente disponível e para aquilo que efetivamente compete com aquele imóvel.
Talvez a pergunta certa seja outra
Cada vez gosto menos da pergunta: “Quanto está o metro quadrado nesta zona?”
Prefiro esta: “Com que imóveis é que esta casa realmente compete?”
Essa pergunta obriga-nos a olhar para o que interessa: tipologia, idade, estado, localização, áreas, estacionamento, exteriores, qualidade construtiva, procura, preço pedido e capacidade real de negociação.
É aí que os dados deixam de ser apenas estatística e começam a ajudar numa decisão.
As médias ajudam. Mas não compramos médias.
Talvez seja essa a melhor forma de resumir tudo isto.
Os 4.202 €/m² do Algarve ajudam-nos a perceber a tendência geral.
Os valores por zona ajudam-nos a estreitar a análise.
Os preços de empreendimentos novos ajudam-nos a perceber onde está o topo do mercado.
Mas nenhum desses números, isoladamente, nos diz quanto vale uma casa específica.
Para isso é preciso contexto.
Comparação.
Conhecimento local.
E, sobretudo, perceber o imóvel concreto.
Dados e referências
QUANTO VALE REALMENTE UM IMÓVEL?
A média da zona é apenas o início da análise.
Se pretende vender, posso ajudá-lo a perceber com que imóveis a sua propriedade realmente compete e como deve ser posicionada.
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