Artigo baseado em dados e notícias divulgados no final de agosto e início de setembro de 2026.

Esta semana foram divulgados dois números que, colocados lado a lado, dizem bastante sobre o momento que atravessamos no mercado imobiliário.

O primeiro vem do Banco de Pagamentos Internacionais (BIS): no primeiro trimestre de 2026, os preços reais da habitação — ou seja, descontando o efeito da inflação — caíram 1,2% a nível mundial. Portugal destacou-se no sentido contrário, registando a maior subida entre as 57 economias analisadas: 15,2%.

Não fomos o único país onde os preços aumentaram. Fomos aquele onde mais aumentaram.

O segundo dado diz respeito ao crédito à habitação. As famílias com empréstimos de taxa variável que tenham a prestação revista em setembro poderão voltar a sentir um aumento. Numa simulação para um crédito de 150.000 euros, a 30 anos e com um spread de 1%, o agravamento pode variar entre cerca de 23 e 70 euros, dependendo da Euribor utilizada no contrato.

Naturalmente, isto não significa que todas as prestações vão subir esses valores. Cada crédito é diferente. Mas revela algo importante: estamos novamente perante um cenário em que comprar casa continua caro e financiar essa compra pode também tornar-se mais exigente.

E é precisamente aqui que estes dois dados se cruzam.

Enquanto alguns olham para a valorização portuguesa como um recorde a celebrar, eu vejo sobretudo um mercado onde continua a existir um forte desequilíbrio entre aquilo que as pessoas procuram e aquilo que existe disponível.

Construímos pouco durante muitos anos, os processos de licenciamento continuam frequentemente demorados e a oferta não tem conseguido acompanhar a procura em muitas zonas do país.

No Algarve, esse desequilíbrio sente-se particularmente.

Em agosto, o preço pedido pelas casas anunciadas na região ultrapassou os 4.200 euros por metro quadrado, colocando o Algarve como a segunda região mais cara do país, apenas atrás da Área Metropolitana de Lisboa.

E, trabalhando no Sotavento, há outro fenómeno que me parece particularmente interessante: a procura já não se concentra apenas nas zonas tradicionalmente mais caras.

Áreas que durante muito tempo foram vistas como alternativas mais acessíveis estão também a valorizar. Na própria localidade de Castro Marim, por exemplo, os preços pedidos registavam em julho uma subida anual superior a 10%.

Ou seja: a procura está a deslocar-se.

E algumas das chamadas “alternativas acessíveis” começam, aos poucos, a deixar de o ser.

O que isto significa para quem vende

Para quem tem uma casa para vender no Sotavento, o contexto continua a ser favorável.

Mas há uma ressalva que faço questão de repetir aos proprietários com quem trabalho: um mercado em máximos não significa que qualquer preço pedido seja aceite.

Os compradores estão mais informados, comparam mais e, sobretudo quando dependem de financiamento, fazem contas com muito mais cuidado.

Colocar um imóvel no mercado acima do seu valor apenas porque “os preços estão a subir” pode ter precisamente o efeito contrário ao pretendido.

O imóvel permanece demasiado tempo anunciado, perde novidade e os compradores começam a perguntar-se porque razão ainda não foi vendido.

Um mercado forte não elimina a importância de definir corretamente o preço. Pelo contrário: torna essa decisão ainda mais importante.

E para quem está a comprar?

Aqui a prudência deve ser maior.

Quem depende de crédito, sobretudo de taxa variável, deve fazer as contas não apenas com a prestação atual, mas também com cenários menos favoráveis.

Depois de vários meses de maior tranquilidade nas taxas de juro, voltou a existir pressão sobre a inflação europeia e uma nova subida das taxas do BCE em setembro é atualmente considerada provável.

Não significa que esteja garantida. Significa que quem compra deve deixar margem financeira para diferentes cenários.

Quanto aos preços das casas, também teria cuidado com a ideia de esperar simplesmente por uma grande correção no Sotavento.

Os dados disponíveis neste momento não mostram uma descida generalizada dos preços. Isso não significa que os preços vão subir indefinidamente — nenhum mercado funciona assim — mas significa que basear uma decisão de compra exclusivamente na expectativa de uma queda próxima pode não ser a melhor estratégia.

Existem, isso sim, diferenças muito significativas entre zonas.

Mesmo dentro do Sotavento, há localidades onde a pressão da procura já é elevada e outras onde ainda é possível encontrar uma relação mais equilibrada entre localização, qualidade de vida e preço.

É precisamente por isso que conhecer o mercado ao nível da zona — e muitas vezes da própria rua — pode fazer uma enorme diferença.

E para quem investe?

Aqui talvez seja importante travar um pouco o entusiasmo.

Um mercado que valoriza 15,2% em termos reais enquanto o conjunto mundial cai 1,2% merece atenção. Mas uma subida tão expressiva não deve ser interpretada automaticamente como garantia de que o mesmo continuará a acontecer.

A valorização pode refletir a força da procura portuguesa e estrangeira, mas também um problema persistente de falta de oferta.

Para um investidor, isso significa que comprar apenas porque “o Algarve continua a subir” não é uma estratégia.

É preciso analisar o preço de entrada, o rendimento potencial do imóvel, os custos, a procura efetiva naquela localização e a capacidade de saída no futuro.

E, sobretudo, evitar pagar hoje um preço baseado numa valorização que ainda não aconteceu.

O recorde que não é uma vitória para todos

Talvez seja esta a parte que mais me incomoda quando vejo estes números apresentados apenas como uma boa notícia.

Uma valorização tão rápida da habitação não é necessariamente uma vitória coletiva.

Para quem já possui património, pode representar um aumento significativo de riqueza.

Para quem procura comprar a primeira casa, a realidade é muito diferente: precisa de mais capital, maior capacidade de financiamento e, muitas vezes, de assumir uma prestação mais elevada.

Estamos, portanto, perante um mercado que favorece cada vez mais quem já entra nele com capital ou património acumulado.

Continuo a acreditar que há espaço para negócios sérios e equilibrados dos dois lados da mesa.