Os dados mais recentes do INE, relativos ao segundo trimestre de 2026, parecem trazer uma boa notícia para a habitação.

A nível nacional, o número de fogos licenciados em construções novas para habitação familiar aumentou 10,8% face ao mesmo período do ano passado.

Mas no Algarve aconteceu exatamente o contrário.

Aqui, o número de novos fogos licenciados caiu mais de 50% — a maior quebra entre todas as regiões do país. E também houve menos fogos concluídos do que no mesmo período de 2025.

Para mim, este é o dado que realmente interessa.

Porque quando falamos de falta de habitação, não é apenas o número de edifícios que conta.

É o número de casas que efetivamente conseguem chegar ao mercado.

Os números mostram o resultado. O terreno conta outra parte da história.

O INE diz-nos o que aconteceu.

Não nos diz, por si só, por que razão aconteceu.

E eu não diria que existe uma única causa.

Mas há uma realidade que encontro repetidamente nas conversas que tenho com construtores e promotores.

As dificuldades não aparecem apenas numa fase do processo.

Aparecem em várias.

Primeiro, no tempo que pode levar a análise e aprovação dos projetos.

Depois, na emissão dos títulos e procedimentos necessários para que a obra avance.

E, quando a construção termina, pode começar uma nova espera para concluir tudo aquilo que é necessário do ponto de vista administrativo para que o imóvel entre plenamente em utilização.

Ou seja, o problema não é apenas conseguir começar.

Por vezes, também é conseguir fechar o processo depois de a obra estar fisicamente pronta.

É uma frase forte, mas é também aquilo que tenho visto no terreno.

Por isso, para quem constrói, previsibilidade é quase tão importante como velocidade

Quando se fala de licenciamento, a conversa costuma resumir-se a uma pergunta:

Mas, para um promotor, existe outra questão igualmente importante:

é possível saber quanto tempo vai demorar?

Uma empresa consegue organizar-se em torno de um prazo exigente se esse prazo for relativamente previsível.

O problema torna-se maior quando não consegue antecipar quando chega uma decisão.

Porque entretanto há capital investido, financiamento, empresas contratadas, materiais, compradores, planeamento comercial e custos que continuam a existir enquanto o processo está parado.

É aqui que uma questão administrativa deixa de ser apenas burocracia.

Passa a ter um custo económico muito concreto.

E é aqui que entra o novo RJUE

A revisão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação entra em vigor a 1 de outubro e foi apresentada precisamente com objetivos de simplificação dos procedimentos, maior rapidez, clarificação das regras e maior segurança dos investimentos.

Em teoria, vejo vantagens.

A lei procura reduzir determinados controlos prévios e atribuir maior responsabilidade aos técnicos que subscrevem os projetos e a execução das obras.

Há procedimentos em que, estando a comunicação devidamente instruída, a utilização do edifício pode ocorrer imediatamente após a sua submissão, ficando depois sujeito a controlo sucessivo pelo município.

Mas aqui tenho uma reserva pessoal.

Simplificar antes para fiscalizar depois não elimina necessariamente o receio

A minha preocupação é simples.

Uma desconformidade descoberta antes de construir pode ser incómoda.

Mas uma desconformidade levantada depois de uma obra estar terminada, depois de terem sido investidos milhões, de existirem compradores e compromissos assumidos, pode ser muito mais séria.

E a legislação continua naturalmente a prever consequências para obras executadas em desconformidade com os projetos ou para declarações técnicas incorretas.

Por isso, pergunto-me até que ponto alguns promotores e técnicos vão sentir verdadeira segurança para utilizar plenamente os mecanismos de simplificação.

Porque uma coisa é a lei dizer:

Outra é quem está a investir sentir que sabe, com razoável segurança, como aquela mesma situação será interpretada numa fiscalização posterior.

E isso, para mim, é decisivo.

Tenho algum receio de que parte da simplificação fique no papel

Não digo isto porque ache que a reforma é inútil.

Pelo contrário.

Acho importante tentar retirar peso burocrático ao processo.

Mas simplificar procedimentos só produz efeitos reais se quem constrói confiar no sistema.

Se o promotor pensar:

é natural que continue a procurar validações, pareceres e garantias antes de assumir o risco.

E nesse caso, aquilo que desaparece formalmente da lei pode continuar a existir, na prática, por prudência.

Por isso, para mim, o sucesso da reforma não se vai medir apenas pelo número de procedimentos eliminados.

Vai medir-se pela confiança que conseguir criar.

As regras têm de ser claras — e a sua interpretação também

Este é talvez o ponto que considero mais importante.

Não basta que a lei seja mais simples.

É necessário que exista previsibilidade na forma como é aplicada.

Porque se a mesma situação puder receber interpretações muito diferentes consoante o município, o técnico ou o momento em que é analisada, o risco continua lá.

Pode até mudar de fase.

Mas não desaparece.

E quanto mais tarde esse risco aparece, mais caro pode ser resolvê-lo.

Entretanto, o Algarve continua com menos nova oferta

Enquanto Portugal, no conjunto, licenciou mais habitação nova no segundo trimestre, o Algarve seguiu no sentido contrário.

A queda dos fogos licenciados foi superior a 50%.

E os fogos concluídos também diminuíram, enquanto no país aumentaram.

Não acho que estes números provem que a responsabilidade está exclusivamente nas câmaras municipais.

Não provam.

Custos de construção contam. Financiamento conta. Disponibilidade de mão de obra conta. Viabilidade dos projetos conta. Planeamento territorial conta.

Mas também não me parece possível ignorar aquilo que tantas vezes ouço de quem está efetivamente a tentar construir:

Para quem vende, isto não significa que pode pedir qualquer preço

Menos nova oferta tende a favorecer o stock que já existe.

Mas escassez não transforma automaticamente qualquer imóvel num bom produto.

Uma casa mal posicionada em preço continua a ser uma casa mal posicionada.

E um comprador continua a comparar.

Por isso, não usaria estes números para dizer a um proprietário:

Usá-los-ia apenas como mais um elemento para compreender o mercado.

Para quem compra, eu também não esperaria uma solução imediata

Mesmo que o novo RJUE funcione exatamente como previsto e os processos comecem a acelerar, existe uma realidade impossível de eliminar:

construir leva tempo.

Um projeto aprovado hoje ainda precisa de execução, financiamento, empresas, materiais, fiscalização e comercialização.

Por isso, qualquer melhoria administrativa demora a transformar-se em casas disponíveis para comprar.

Quem está à espera de uma grande vaga de nova oferta a curto prazo deve ter alguma prudência.

E para quem investe?

No curto prazo, continuo a olhar sobretudo para o imóvel que já existe.

Não porque a construção nova tenha parado.

Mas porque os dados mostram que, neste momento, o Algarve está a produzir menos nova oferta habitacional do que há um ano.

E essa menor entrada de produto mantém pressão sobre aquilo que já está no mercado.

No fim, estes números deixam-me uma pergunta

Se existe procura.

Se existe interesse em investir.

Se existem promotores dispostos a construir.

E se continuamos a falar de falta de habitação.

Então temos de perguntar por que razão uma parte tão importante dessa oferta continua a demorar tanto a transformar-se em casas.

Não acho que a resposta seja apenas “burocracia”.

Mas também não acredito que possamos continuar a tratar tempo, previsibilidade e capacidade administrativa como questões secundárias.

E é por isso que vou acompanhar o novo RJUE com interesse — mas também com cautela.

Porque retirar etapas do papel é relativamente fácil.

Criar um sistema em que quem investe, projeta e constrói sente que sabe quais são as regras do princípio ao fim é muito mais difícil.

E, para mim, será aí que se verá se esta reforma mudou realmente alguma coisa.