A partir de 1 de outubro de 2026 entram em vigor as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 ao Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

Para quem não trabalha diariamente com projetos, licenças e câmaras municipais, é fácil resumir a reforma numa frase:

“Vai ser mais fácil fazer obras.”

Eu teria cuidado com essa leitura.

Há, de facto, uma tentativa clara de simplificação. A comunicação prévia ganha peso em várias situações e o legislador quer reduzir verificações administrativas que atrasam processos quando os parâmetros urbanísticos já estão definidos.

Mas simplificar o procedimento não significa dispensar regras.

O que muda na prática?

A nova versão do RJUE reforça a comunicação prévia para determinadas operações urbanísticas.

Quando a operação está abrangida por esse regime e o processo está corretamente instruído, o interessado pode avançar depois de cumprir os elementos exigidos, pagar as taxas devidas e comunicar o início dos trabalhos, sem ficar dependente de um ato administrativo de autorização.

Isto é uma mudança importante.

Mas não significa que qualquer obra passe a ser uma simples comunicação.

Continuam a existir operações sujeitas a licença, nomeadamente quando os parâmetros urbanísticos não estão previamente definidos ou quando existem condicionantes específicas.

Há também obras que ficam isentas de licença e comunicação

O artigo 6.º do RJUE prevê, entre outros casos, isenção para obras de conservação, obras de escassa relevância urbanística e certas alterações interiores.

Nas alterações interiores, a isenção depende de não existir impacto exterior relevante e de não ser afetada a estabilidade do edifício — ou, quando exista intervenção estrutural, de serem apresentados os projetos e termos de responsabilidade legalmente exigidos.

É precisamente aqui que muitos proprietários podem interpretar mal a palavra “isenção”.

Isenta de controlo prévio não significa isenta de regras técnicas.

Nem significa que qualquer alteração interior possa ser executada sem arquiteto, engenheiro ou projeto quando estes são necessários.

A responsabilidade não desaparece. Muda de lugar.

O próprio Decreto-Lei explica a lógica da reforma.

A comunicação prévia pressupõe uma efetiva assunção de responsabilidade pelo interessado quanto à entrega dos elementos necessários e ao cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis.

Os técnicos continuam a subscrever termos de responsabilidade relativamente aos projetos e à execução das obras.

E o município mantém poderes de fiscalização e controlo sucessivo.

Por isso, eu não diria que “a câmara deixa de controlar”.

Diria antes:

E isso muda bastante a forma como um proprietário deve encarar o processo.

Escolher bem os técnicos passa a ser ainda mais importante

Se a obra avança com base em comunicação prévia ou ao abrigo de uma isenção, não existe uma validação municipal prévia que funcione como uma espécie de rede de segurança.

Isso torna ainda mais importante trabalhar com profissionais que conheçam o imóvel, os regulamentos aplicáveis e as condicionantes da zona.

Um processo mal instruído não deixa de estar errado apenas porque foi possível submetê-lo.

E uma obra desconforme pode continuar a ser fiscalizada, embargada ou sancionada.

Se está a pensar fazer obras no Sotavento, eu começaria agora

Não porque exista uma corrida contra o tempo.

Mas porque outubro está próximo e as novas regras alteram procedimentos que municípios, técnicos e proprietários vão ter de assimilar.

Se tem uma casa em Faro, Olhão, Tavira, Vila Real de Santo António ou noutro concelho e está a pensar em reabilitar, ampliar, alterar ou regularizar alguma situação, começaria por reunir a documentação existente.

Plantas.

Licenças ou comunicações anteriores.

Caderneta predial.

Certidão.

Projetos.

Elementos que permitam perceber o que está legalmente aprovado e o que existe hoje no imóvel.

E só depois perguntaria:

Qual é, exatamente, o procedimento aplicável a esta obra?

Não começaria por perguntar “preciso de licença?”.

Porque a resposta pode já não ser apenas “sim” ou “não”.

Para quem pensa vender, isto também interessa

Há proprietários que só descobrem diferenças entre o que está construído e o que está documentado quando aparece um comprador.

Uma marquise.

Uma divisão acrescentada.

Uma alteração interior com impacto estrutural.

Um anexo.

Uma piscina.

Uma utilização que não corresponde ao título existente.

A reforma do RJUE não transforma automaticamente estas situações em legais.

E este talvez seja o ponto mais importante para quem está a pensar vender:

Antes de anunciar um imóvel, continuo a considerar essencial perceber se aquilo que está fisicamente no terreno corresponde ao que está documentado.

A mudança pode ser positiva — se for bem utilizada

Sou favorável a procedimentos mais rápidos quando não acrescentam proteção real ao proprietário, ao comprador ou à cidade.

Mas rapidez só é uma vantagem quando existe rigor.

O novo regime transfere parte desse rigor para quem promove a operação e para os técnicos que a subscrevem.

É por isso que, para mim, a recomendação é simples:

não esperar pela obra para organizar o processo.

Organizar primeiro.

Perceber o que existe.

Perceber o que está aprovado.

E trabalhar com um técnico que consiga dizer, antes de começar, qual é o caminho legal adequado.