Há uma pergunta que aparece muitas vezes quando alguém começa a procurar terreno:

A ideia faz sentido.

O problema é que, num terreno, o preço é apenas uma pequena parte da decisão.

Porque um terreno pode ter 2.000, 5.000 ou 20.000 metros quadrados e, ainda assim, não permitir construir a casa que imaginámos.

E é aqui que, para mim, começa realmente a análise.

Não em:

“Quanto custa por metro quadrado?”

Mas em:

A caderneta predial não diz se pode construir

Na caderneta podemos encontrar referências como “prédio rústico”, “prédio urbano”, áreas, culturas, construções registadas ou outros elementos fiscais.

Mas a caderneta predial não é uma licença de construção.

Dizer que um terreno é urbano também não significa automaticamente que pode construir nele aquilo que quiser.

E dizer que é rústico não significa necessariamente que nunca poderá existir qualquer construção.

Para perceber o que é possível fazer é necessário cruzar vários elementos: o PDM — Plano Diretor Municipal, a classificação e qualificação do solo, condicionantes, servidões, infraestruturas, acessos e, em muitos casos, regimes como a RAN — Reserva Agrícola Nacional ou a REN — Reserva Ecológica Nacional.

É esta combinação que começa a dizer-nos o que é possível.

Não o preço do anúncio.

“Mas tem uma ruína.”

Esta é uma das frases que mais cuidado exige.

É muito fácil fazer esta associação:

Mas não funciona necessariamente assim.

Primeiro é preciso perceber se aquilo que está fisicamente no terreno existe também documentalmente.

A construção está registada?

Consta na descrição predial?

A área corresponde ao que existe?

Há prova de que foi legalmente construída?

Ou consegue demonstrar-se que é anterior à obrigação de licenciamento aplicável naquele local?

Depois vem outra pergunta:

o que é permitido fazer hoje sobre essa pré-existência?

Pode ser possível reconstruir.

Pode ser possível ampliar.

Pode ser permitido apenas conservar determinadas áreas.

Pode haver restrições à alteração da implantação.

E se a ruína for anterior a 1951?

O ano de 1951 aparece muitas vezes porque foi nesse ano que entrou em vigor o Regulamento Geral das Edificações Urbanas — RGEU.

Em certas situações, provar que uma construção é anterior à entrada em vigor das regras de licenciamento aplicáveis pode ser importante para demonstrar a sua existência legal.

Mas isso não significa automaticamente que se pode reconstruir a mesma área ou construir uma nova habitação.

É necessário confirmar a situação concreta do prédio e aquilo que os instrumentos de ordenamento atualmente permitem.

A RAN e a REN também não se veem numa visita ao terreno

Há terrenos lindíssimos, com bons acessos, vista aberta e eletricidade na estrada, que podem estar abrangidos por condicionantes que alteram completamente o que se pode fazer.

É por isso que uma visita ao terreno nunca substitui uma análise documental e urbanística.

E é também por isso que eu teria muito cuidado com expressões de anúncio como:

“possibilidade de construção”

ou

“ideal para construir a sua moradia”.

A pergunta seguinte devia ser sempre:

O que eu gostaria de saber antes de assinar um CPCV

Se estivesse a comprar um terreno para construir uma casa, eu não avançaria para um contrato sem perceber, pelo menos:

qual é a classificação do solo no PDM;

se existem RAN, REN ou outras condicionantes;

que área pode eventualmente ser construída;

que uso é permitido;

onde pode ser implantada a construção;

que afastamentos têm de ser respeitados;

se existem acessos legalmente reconhecidos;

se há condições para água, eletricidade e saneamento;

se existe alguma construção antiga e qual é o seu estatuto documental;

e se aquilo que pretendo construir é compatível com essas regras.

É aqui que entra o PIP

PIP significa Pedido de Informação Prévia.

É um pedido feito à Câmara Municipal para saber, antes de avançar para um projeto completo, se uma determinada operação urbanística pode ser viável e em que condições.

Pode ajudar a esclarecer questões como implantação, volumetria, utilização, acessos, infraestruturas, servidões e restrições aplicáveis.

Para mim, num negócio em que o valor do terreno depende essencialmente da possibilidade de construir, é uma ferramenta muito importante.

E se ainda não quiser fazer um PIP?

Pode começar por uma análise com um técnico — normalmente arquiteto ou engenheiro com experiência naquele concelho.

Essa análise pode permitir perceber rapidamente se há um problema evidente ou se faz sentido avançar para um PIP mais detalhado.

Mas há uma diferença importante:

uma análise técnica é uma interpretação profissional;

uma resposta formal da Câmara através dos mecanismos previstos na lei tem outro peso.

E se quiser assinar o contrato antes de ter todas as respostas?

Então o contrato tem de proteger o comprador.

Pode prever-se que a compra fique condicionada a uma determinada viabilidade urbanística.

Mas é preferível definir concretamente o que é essencial: uma moradia para habitação, uma área mínima de construção, uma determinada implantação ou outro requisito sem o qual o comprador já não quer o terreno.

Esta parte deve ser articulada com advogado ou solicitador na redação do CPCV.

Para quem vende, confirmar antes também ajuda

Um proprietário que pretende vender um terreno com potencial construtivo ganha muito se souber exatamente o que está a vender.

Há uma diferença enorme entre anunciar:

“terreno com potencial de construção”

e poder dizer:

“existe informação municipal favorável para uma moradia com estas características”.

A segunda informação reduz incerteza.

O preço por metro quadrado pode ser a conta menos importante

Um terreno a 15 € por metro quadrado pode ser caro.

Outro a 100 € por metro quadrado pode ser muito mais interessante.

Tudo depende daquilo que esse metro quadrado permite fazer.

É por isso que, quando alguém me diz:

“Encontrei uma pechincha.”

eu tenho tendência para perguntar:

Porque só depois de responder a essa pergunta é que começamos realmente a perceber o valor daquele terreno.