Há duas medidas para jovens compradores que aparecem muitas vezes juntas nas notícias:

a Garantia Pública no crédito à habitação

e

a isenção de IMT e Imposto do Selo — o chamado IMT Jovem.

Parecem fazer parte do mesmo apoio. Mas não são a mesma coisa.

Têm objetivos diferentes, limites diferentes e até condições de acesso diferentes.

E, acompanhando compradores jovens, acho que esta distinção é muito importante. Porque alguém pode ter direito a uma medida e não à outra.

Ou pode beneficiar das duas, mas apenas parcialmente.

Primeiro: o que está realmente confirmado para 2027?

À data deste artigo, estamos a falar da proposta de Orçamento do Estado para 2027, apresentada pelo Governo.

A proposta prevê manter os benefícios fiscais associados à compra da primeira habitação por jovens e dar continuidade à Garantia Pública.

Mas o Orçamento ainda tem de cumprir o processo parlamentar até à aprovação final.

1. O que faz realmente a Garantia Pública?

A Garantia Pública foi criada sobretudo para resolver um dos maiores obstáculos à compra da primeira casa: a entrada inicial.

Com esta garantia, o Estado pode garantir ao banco até 15% do valor da transação, permitindo que, em determinados casos, o financiamento chegue aos 100%.

O banco continua a analisar rendimentos, outros créditos, estabilidade financeira, taxa de esforço e risco. E continua a poder dizer que não.

A Garantia Pública reduz o problema da entrada. Não substitui a capacidade para pagar o empréstimo.

E se a avaliação bancária for mais baixa do que o preço?

Imagine que compra uma casa por 300.000 €, mas o banco a avalia em 280.000 €.

Para efeitos do regime, o valor relevante é o preço de aquisição ou, sendo inferior, o valor da avaliação.

Essa diferença pode continuar a ter de sair do bolso do comprador.

Quem pode beneficiar da Garantia Pública?

Pelas regras atualmente em vigor, o comprador tem de cumprir cumulativamente várias condições.

Entre elas: ter entre 18 e 35 anos, inclusive; ter domicílio fiscal em Portugal; não ultrapassar o 8.º escalão de IRS; não ser proprietário de outro prédio urbano ou fração autónoma destinada a habitação; não ter utilizado anteriormente esta Garantia Pública; ter a situação fiscal e contributiva regularizada; e comprar a primeira habitação própria e permanente.

O imóvel não pode ultrapassar 450.000 €, de acordo com as regras atualmente em vigor.

Se houver vários compradores, todos têm de ser mutuários do crédito e cumprir as condições do regime.

2. E o IMT Jovem? Aqui estamos a falar de outra coisa

O IMT Jovem não ajuda o banco a financiar a compra. Ajuda a reduzir os impostos pagos na aquisição.

Estamos a falar de IMT — Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e Imposto do Selo sobre a aquisição.

Para ter direito ao regime, o jovem deve ter até 35 anos, não ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra e não ser, nem ter sido nos três anos anteriores, titular de propriedade — ou de uma parcela desse direito — sobre um prédio urbano habitacional.

“Mas eu tenho só uma parte de uma casa.”

Pode ser suficiente para perder a isenção. Uma quota-parte de um imóvel habitacional também pode ser relevante.

“E se a casa que herdei estiver em ruínas?”

O simples facto de um imóvel estar degradado, devoluto ou sem condições de habitabilidade não significa automaticamente que deixou de ser relevante para efeitos do benefício.

Se continuar fiscalmente enquadrado como prédio urbano habitacional, pode impedir o acesso ao IMT Jovem.

Isto é especialmente importante em situações de heranças.

3. Quanto pode ser a isenção em 2027?

No Continente, a proposta atualiza os escalões do IMT Jovem.

A isenção total passará para imóveis até cerca de 338.141 €.

Entre esse valor e aproximadamente 676.185 €, a isenção será parcial.

Acima desse limite deixa de existir o benefício específico do IMT Jovem.

O que significa “isenção parcial”?

Significa que ultrapassar o primeiro limite não faz desaparecer imediatamente todo o benefício.

Imagine uma compra por 400.000 €, já em 2027, assumindo que os valores propostos são aprovados.

Até ao limite da isenção total mantém-se o benefício. A parte que excede esse limite passa a ser tributada segundo as regras aplicáveis ao escalão parcial.

Não é correto. O que se perde é a isenção total. O benefício pode continuar a existir parcialmente.

4. Agora juntamos as duas medidas

* Valores constantes da proposta de OE2027 para o Continente.

** Considerando o atual limite de 450.000 €. As regras definitivas da prorrogação para 2027 devem ser confirmadas quando estiverem publicadas.

Esta tabela mostra porque não devemos falar das duas medidas como se fossem uma só.

Uma casa de 500.000 €, por exemplo, poderá continuar a beneficiar parcialmente do IMT Jovem, se a proposta for aprovada nesses termos. Mas, com o limite atualmente em vigor, já fica fora da Garantia Pública.

E os “quase 120 mil jovens” de que se tem falado?

Também aqui convém separar números.

Até ao final de junho de 2026, mais de 112 mil jovens já tinham beneficiado da isenção total ou parcial de IMT e Imposto do Selo.

O valor médio das transações rondava os 208 mil euros e o benefício médio era de cerca de 6.500 € por imóvel.

No mesmo período, tinham sido celebrados mais de 40 mil contratos de crédito à habitação com Garantia Pública, num montante total de 8,3 mil milhões de euros.

Ou seja, não devemos pegar no número total de jovens apoiados e assumir que todos utilizaram a Garantia Pública.

E faz sentido dizer que no Algarve poucos terão isenção total?

Eu não faria essa afirmação.

Os preços no Algarve são elevados, mas uma média regional não nos diz quanto está efetivamente a pagar cada jovem comprador.

Um apartamento mais antigo, um T1, um T2 ou uma casa numa zona mais interior pode estar dentro do limite da isenção total. Uma moradia nova ou um apartamento maior pode estar muito acima.

Para mim, esta pergunta é mais útil do que comparar a situação de cada comprador com uma média regional.

Há ainda um ponto que considero fundamental

A Garantia Pública não paga automaticamente os impostos, custos de escritura ou registo não abrangidos por outras isenções, avaliações, seguros ou eventuais diferenças entre o preço e a avaliação bancária.

E não transforma uma prestação demasiado elevada numa prestação aceitável.

Se a garantia for acionada, o Estado paga ao banco nos termos previstos, mas o devedor continua responsável pelos valores devidos.

Então o que muda realmente em 2027?

Se a proposta de Orçamento for aprovada como apresentada, a Garantia Pública deverá continuar e o IMT Jovem será atualizado, aumentando ligeiramente os limites até aos quais existe isenção total e parcial.

Mas, para mim, o mais importante é que cada comprador perceba onde se enquadra.

Dizer simplesmente “Os jovens têm financiamento a 100% e não pagam IMT” é muito mais simples. Mas também é errado.

Há jovens que poderão ter as duas vantagens. Outros terão apenas uma. Outros terão isenção parcial. E alguns não serão elegíveis para nenhuma.

É uma conta feita antes da visita. E pode evitar muitas surpresas depois.