Ontem, numa conversa com um cliente, ouvi uma frase que ficou comigo:

E percebi exatamente o que ele queria dizer.

Porque esta não é uma dúvida teórica.

É uma pergunta que aparece cada vez mais nas conversas que tenho com compradores.

As pessoas fazem contas.

Olham para os salários.

Olham para os preços.

Olham para a prestação.

E há momentos em que, simplesmente, não conseguem perceber como é que os números fecham.

Depois vi os dados divulgados esta semana e a frase voltou-me à cabeça.

Em dez anos, os preços das casas em Portugal subiram cerca de 182%.

Os salários, cerca de 48%.

Só este contraste já explica muita coisa.

Não explica tudo.

Mas explica porque é que hoje há pessoas a ganhar mais do que ganhavam há alguns anos e, mesmo assim, sentem que têm menos capacidade para comprar casa.

Então quem está a comprar?

Esta é a pergunta que interessa.

Porque casas continuam a vender-se.

Todos os dias.

E isso pode dar a sensação de que, afinal, existe dinheiro para tudo.

Mas quando acompanhamos compradores percebemos que a realidade é muito mais diversa.

Nem toda a gente chega à compra da mesma forma.

Há quem já tenha uma casa e a venda para comprar outra.

Há quem tenha poupanças acumuladas durante anos.

Há quem tenha ajuda da família.

Há casais com dois bons rendimentos.

Há compradores estrangeiros com outra capacidade financeira.

Há quem tenha recebido uma herança.

E há também muita gente que simplesmente vai ajustando aquilo que procura até conseguir encaixar nos números.

Isto eu vejo constantemente.

A pessoa começa à procura de uma moradia.

Depois percebe que o orçamento permite um apartamento.

Queria três quartos.

Passa a procurar dois.

Queria determinada zona.

Começa a alargar o raio.

E aquilo que inicialmente parecia uma escolha passa, muitas vezes, a ser uma sucessão de cedências.

É aqui que comprar a primeira casa se torna particularmente difícil

Há uma diferença enorme entre comprar a primeira casa e vender uma para comprar outra.

Quem já tem património pode beneficiar da valorização que ocorreu nos últimos anos.

Se comprou uma casa há dez ou quinze anos e a vende agora, pode levar para a compra seguinte uma parte muito significativa do valor necessário.

Quem começa hoje não tem essa vantagem.

Tem o salário.

As poupanças que conseguiu fazer.

E o crédito que o banco está disposto a conceder.

São pontos de partida completamente diferentes.

Às vezes duas pessoas estão a visitar exatamente a mesma casa, pelo mesmo preço, e têm capacidades financeiras que não se podem sequer comparar.

E há outra realidade que nem sempre se diz

Há pessoas que conseguem comprar casa, sim.

Mas conseguem-no com um esforço muito maior.

Com créditos longos.

Com menos margem no orçamento mensal.

Com ajuda dos pais.

Adiando outros projetos.

Ou aceitando viver longe do local onde trabalham.

Isso também é “conseguir comprar”.

Mas não significa necessariamente que a casa esteja acessível.

E acho que esta distinção é importante.

O mercado não precisa que toda a gente consiga comprar

Talvez esta seja a parte menos intuitiva.

Para os preços se manterem elevados, não é necessário que a maioria das famílias consiga comprar.

É suficiente haver compradores para os imóveis que estão disponíveis.

Pode haver muita gente excluída do mercado e, ao mesmo tempo, continuar a haver procura suficiente para os preços não descerem.

É por isso que ouvimos duas frases aparentemente contraditórias:

“As casas continuam a vender.”

e

“Eu não consigo perceber como alguém consegue pagar estes preços.”

As duas podem ser verdade.

E isto é algo que sinto cada vez mais nas conversas com clientes

Nem sempre o problema é não haver capacidade nenhuma para comprar.

Muitas vezes existe capacidade.

Só já não chega para aquilo que a pessoa imaginava.

E esse talvez seja um dos efeitos mais silenciosos desta subida dos preços.

Não é apenas haver pessoas que deixam de comprar.

É haver pessoas que continuam a comprar, mas cada vez mais longe da casa que realmente queriam.

Por isso, quando vi os números, não pensei apenas em percentagens

Pensei naquela conversa.

E em tantas outras parecidas.

Porque dizer que as casas subiram 182% e os salários 48% pode parecer apenas estatística.

Mas depois essa diferença aparece de formas muito concretas.

Na pessoa que deixa Faro e começa a procurar mais longe.

No casal que troca o T3 pelo T2.

Na família que precisa de ajuda dos pais para a entrada.

Na pessoa que decide esperar mais um ano.

Ou naquela que acaba por concluir que, para já, não consegue comprar.

É aí que os números deixam de ser números.

E talvez a frase do meu cliente tenha uma resposta simples

“Como é que as pessoas conseguem comprar casa?”

De muitas formas.

Com salários.

Com crédito.

Com património.

Com ajuda.

Com cedências.

E, às vezes, com um esforço que há poucos anos não seria necessário.

Essa, para mim, diz muito mais sobre o mercado do que qualquer média nacional.