Há números que dizem mais sobre um mercado do que o preço por metro quadrado.

Um deles é saber até que ponto a habitação passou a ocupar espaço na cabeça de quem vive numa determinada região.

Num Eurobarómetro divulgado em 2024, 48% dos residentes do Algarve apontavam a habitação como uma das principais preocupações locais, colocando a região acima da média nacional.

Esse dado não é novo, por isso eu não o apresentaria como fotografia de setembro de 2026.

Mas, olhando para aquilo que aconteceu entretanto com preços, rendas, licenciamento e acesso ao crédito, também não me parece que tenha perdido relevância.

E talvez seja precisamente isso que torna a discussão europeia destas últimas semanas tão interessante.

Afinal, o que é a nova Affordable Housing Act europeia?

Apesar do nome, não estamos ainda perante uma lei europeia aprovada e em vigor.

A Comissão Europeia apresentou, a 9 de setembro de 2026, uma proposta de regulamento, acompanhada por uma recomendação aos Estados-Membros e às autoridades locais.

O processo legislativo europeu continua em curso.

O objetivo é criar regras comuns para identificar aquilo a que Bruxelas chama “zonas sob pressão habitacional” e definir em que condições as autoridades podem adotar medidas que protejam a disponibilidade e a acessibilidade da habitação.

O que significa “zona sob pressão habitacional”?

Não significa simplesmente uma zona onde as casas são caras.

A proposta europeia olha para vários elementos.

Um dos critérios é a relação entre o preço das casas e o rendimento disponível das famílias.

Um dos limiares previstos corresponde a cerca de oito anos de rendimento disponível por pessoa para comprar uma habitação média, combinado com a evolução desse rácio ao longo do tempo e outros indicadores de população, oferta e procura.

Quando esse rácio atinge dez anos, a proposta dispensa uma das condições de agravamento histórico.

E esta distinção é importante.

Porque “mercado forte” e “mercado saudável para quem vive nele” não são necessariamente a mesma coisa.

E onde entra o Alojamento Local?

A proposta europeia não diz simplesmente que os países devem acabar com o Alojamento Local.

O que estabelece é um quadro para que, em áreas sob pressão, as autoridades possam justificar medidas sobre determinados usos não permanentes da habitação.

Essas medidas têm de ser baseadas em dados, necessárias, proporcionais e dirigidas ao problema identificado.

O que significa “proporcionalidade”?

É um conceito jurídico importante, mas a ideia é simples.

Uma medida não deve ir além do necessário para resolver o problema que foi identificado.

Se uma restrição mais limitada for suficiente, não faz sentido aplicar uma restrição mais pesada.

E a autoridade tem de conseguir justificar essa escolha.

E Portugal está alinhado com Bruxelas?

O Governo tem defendido que várias medidas adotadas nos últimos anos já anteciparam parte daquilo que Bruxelas está agora a propor.

Há pontos de aproximação.

Mas a comparação não é linear.

No Alojamento Local, por exemplo, Portugal eliminou em 2024 a antiga regra geral de caducidade dos registos ao fim de cinco anos.

Ao mesmo tempo, os municípios mantêm poderes para criar áreas de contenção e adotar restrições em determinadas circunstâncias.

Já a proposta europeia insiste num quadro de avaliação, justificação e revisão das medidas em zonas sob pressão.

Por isso, eu não diria que Portugal está simplesmente “contra” ou “a favor” de Bruxelas.

Diria antes que há pontos de convergência e outros em que os modelos não coincidem totalmente.

A Lei dos Solos também mostra como uma medida pode existir sem produzir ainda escala

Outro exemplo é a chamada Lei dos Solos.

As alterações ao regime de reclassificação de solo entraram em vigor no início de 2025 com o objetivo de facilitar, em certas condições, a passagem de solo rústico para urbano e criar mais capacidade para construção.

Até ao final de julho de 2026 tinham sido identificados 27 procedimentos de reclassificação em todo o país, dos quais 21 concluídos e seis ainda em curso.

Mas há uma nuance importante: o Governo não detalhou quantos desses procedimentos se destinavam efetivamente a habitação.

Por isso, o número é pequeno, mas eu teria cuidado em dizer que prova que a lei “falhou”.

O que significa “reclassificação de solo”?

Em termos simples, significa alterar a classificação urbanística de um terreno.

Por exemplo, permitir que um solo até então classificado como rústico possa, em determinadas condições e através de um procedimento próprio, passar a ter capacidade para usos urbanos.

Isso não transforma automaticamente o terreno numa casa pronta.

Depois da reclassificação continuam a existir planeamento, projeto, financiamento, licenciamento, construção e todos os restantes passos.

E temos exatamente o mesmo problema com o licenciamento

Já escrevi sobre isto recentemente.

No segundo trimestre de 2026, Portugal licenciou mais fogos em construção nova.

O Algarve fez o percurso oposto: os fogos licenciados caíram mais de 50% em termos homólogos.

Por isso, quando falamos de aumentar oferta na região, não estamos a partir de uma situação de abundância.

Estamos a partir de uma região onde a nova oferta recente está a avançar mais devagar do que seria desejável.

E isto liga-se diretamente àquilo que tenho ouvido nas minhas conversas com construtores e promotores.

Não existe apenas uma demora. Existem várias.

Projeto. Aprovação. Procedimentos para iniciar obra. Construção. E, por vezes, uma nova espera quando o edifício já está fisicamente concluído.

É aqui que continuo a ter reservas sobre o novo RJUE

A reforma do RJUE, que entra em vigor a 1 de outubro, pretende simplificar procedimentos e deslocar parte do controlo para uma fase posterior.

Em teoria, isso pode acelerar processos.

Na prática, mantenho a reserva que já expliquei.

Se quem constrói sentir que uma determinada solução pode ser aceite hoje e questionada posteriormente numa fiscalização, o risco não desaparece. Muda de lugar.

E uma desconformidade discutida antes de começar uma obra é muito diferente de uma desconformidade levantada depois de o capital estar investido e o edifício concluído.

Por isso, para mim, o sucesso desta reforma não se vai medir apenas pelo número de passos eliminados.

Vai medir-se pela previsibilidade que conseguir criar.

É esta diferença entre “ter medidas” e “produzir resultados” que me preocupa

Hoje temos uma nova proposta europeia.

Uma reforma do licenciamento.

Novas regras sobre solo.

Mais poder municipal sobre alguns usos da habitação.

Programas públicos. Incentivos. E sucessivas alterações legislativas.

Mas a pergunta que interessa a quem procura uma casa é muito mais simples:

E é aqui que a resposta continua difícil.

Para proprietários com Alojamento Local

Eu não partiria do princípio de que as regras atuais são permanentes.

Mas também não diria que Bruxelas vai obrigar Portugal a voltar a registos de cinco anos.

Isso não está decidido.

O que a proposta europeia faz é criar um enquadramento mais exigente para justificar, limitar e rever medidas sobre usos não permanentes da habitação em zonas sob pressão.

Portanto, quem tem AL deve acompanhar sobretudo duas coisas:

as decisões do seu município

e

a evolução do regulamento europeu.

Para quem compra, eu não esperaria uma descida rápida de preços por causa destas reformas

Nenhuma destas medidas cria casas da noite para o dia.

Mesmo que o licenciamento acelere.

Mesmo que mais solo fique disponível.

Mesmo que determinados imóveis regressem ao mercado residencial.

A oferta demora tempo a reagir.

E isso é particularmente importante numa região onde a construção recente já está aquém da média nacional.

E há uma ideia que não devíamos perder no meio dos recordes de preço

O Algarve continua a ser uma região procurada.

Continua a atrair investimento.

Continua a ter um mercado imobiliário muito valorizado.

Tudo isso é verdade.

Mas é possível ter um mercado economicamente forte e, simultaneamente, uma população local com enorme dificuldade de acesso à habitação.

Uma coisa não invalida a outra.

Talvez seja precisamente esse o ponto mais importante deste artigo.

Porque quando quase metade dos residentes de uma região identifica a habitação como uma preocupação central — mesmo num inquérito que já tem alguns anos — eu não acho que devamos olhar apenas para os recordes do mercado.

Devemos perguntar também:

E, sobretudo: