Há algumas semanas escrevi sobre dois novos regimes criados para aumentar a oferta de habitação para arrendamento em Portugal.

O RSAA — Regime Simplificado de Arrendamento Acessível.

E os CIA — Contratos de Investimento para Arrendamento.

Ambos começaram a produzir efeitos a 1 de setembro de 2026.

Mas havia um problema: faltava regulamentação essencial para os transformar em instrumentos plenamente utilizáveis.

Entretanto, uma parte dessa história mudou.

A 30 de setembro foi publicada a portaria que regulamenta os CIA.

O RSAA, porém, continua dependente de regulamentação própria para definir uma das coisas mais importantes do regime:

E essa diferença já começa a ter consequências práticas.

Primeiro: o que é o RSAA?

O RSAA foi criado para incentivar proprietários a colocar imóveis no mercado de arrendamento a preços abaixo de determinados limites.

A lógica é relativamente simples.

O senhorio aceita praticar uma renda considerada acessível.

Em troca, os rendimentos desse contrato podem beneficiar de isenção de IRS ou IRC, desde que sejam cumpridas as condições previstas no regime.

Para contratos destinados a residência permanente, o prazo mínimo previsto é de três anos.

E a renda máxima deverá ser definida por tipologia, tendo como base 80% da mediana das rendas por metro quadrado do respetivo concelho, podendo ainda ser considerados fatores como eficiência energética ou estacionamento.

É precisamente aqui que surge o problema.

A regra existe. Falta saber o número concreto

É fácil dizer:

Mas isso ainda não chega para um proprietário tomar uma decisão.

Imagine alguém com um T2 em Olhão.

Ou um T1 em Tavira.

Ou uma moradia em Vila Real de Santo António.

A pergunta prática é:

Essa resposta depende da portaria prevista no próprio regime.

Sem essa tabela ou fórmula regulamentar devidamente operacionalizada, o proprietário conhece o princípio, mas ainda não dispõe de toda a informação necessária para estruturar o contrato com segurança.

E isso é particularmente importante porque o benefício fiscal é relevante

O incentivo não é pequeno.

Os rendimentos prediais provenientes de contratos que cumpram as condições do RSAA ficam isentos de tributação em IRS ou IRC, sem prejuízo das regras aplicáveis em caso de opção pelo englobamento.

Para um proprietário, isso pode alterar significativamente a comparação entre:

arrendamento tradicional;

arrendamento acessível;

Alojamento Local;

ou simplesmente manter o imóvel vazio.

Mas só é possível comparar corretamente quando conhecemos todas as condições concretas.

Por isso, eu teria cuidado antes de assinar um contrato contando com a isenção

Este é, para mim, o ponto mais importante para os proprietários.

Se alguém está a pensar transformar um imóvel de Alojamento Local ou uma segunda habitação num contrato de longa duração especificamente porque espera beneficiar do RSAA, eu não faria contas definitivas antes de confirmar a regulamentação aplicável.

Não porque o regime não exista.

Existe.

Entrou em vigor.

Mas entre uma lei existir e um proprietário conseguir aplicá-la sem margem para dúvidas existe, por vezes, uma diferença importante.

E o que mudou nos CIA?

Aqui a situação já é diferente.

A Portaria n.º 447-A/2026/1, publicada a 30 de setembro, regulamentou os procedimentos, requisitos e obrigações aplicáveis aos Contratos de Investimento para Arrendamento.

Os CIA destinam-se a investimentos de maior dimensão na aquisição, construção ou reabilitação de edifícios para arrendamento habitacional ou subarrendamento.

A portaria estabelece, entre outras condições, que pelo menos 700/1000 da área total de construção abrangida pelo contrato seja destinada a arrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional.

Ou seja:

Também ficam agora mais claros os requisitos relativos ao investidor, ao processo de candidatura e às obrigações associadas.

Isto significa que os CIA já estão totalmente resolvidos?

Eu teria cuidado também aqui.

A regulamentação principal foi publicada e isso é um passo importante.

Mas um regime desta natureza envolve procedimentos administrativos, análise de candidaturas e articulação com várias entidades.

Publicar a portaria não significa que amanhã todos os processos estarão concluídos.

Significa, isso sim, que deixou de faltar uma peça regulamentar essencial.

É uma diferença importante.

Então porque é que o RSAA ainda merece atenção?

Porque o RSAA é precisamente o regime que pode interessar a muitos proprietários particulares.

Não estamos a falar apenas de grandes fundos ou promotores.

Estamos a falar de alguém que tem:

um apartamento vazio;

uma casa herdada;

um imóvel que deixou de utilizar;

ou um Alojamento Local que pondera converter para arrendamento de longa duração.

Para essas pessoas, a questão da renda máxima é central.

Sem ela, a conta fica incompleta.

Há ainda um detalhe que vale a pena explicar

O Decreto-Lei n.º 97/2026 determinava que as portarias necessárias fossem aprovadas no prazo de 30 dias após a publicação do diploma, de 20 de maio.

Esse prazo já passou há bastante tempo.

Portanto, isto não é apenas a situação normal de uma lei que aguarda regulamentação durante alguns dias.

Existe efetivamente um atraso face ao calendário previsto no próprio diploma.

Para quem tem um imóvel, qual é então a atitude prudente?

Eu faria três coisas.

Primeiro, perceberia quanto rende hoje o imóvel no mercado normal.

Depois, estimaria qual teria de ser a renda no âmbito do RSAA quando os limites estiverem definidos.

E finalmente compararia:

renda líquida;

fiscalidade;

duração mínima do contrato;

risco;

custos;

e flexibilidade futura.

Só depois tomaria a decisão.

Porque uma isenção fiscal pode ser atrativa.

Mas não deve ser analisada isoladamente.

Também não assumiria que o RSAA será sempre a melhor solução

Imagine dois imóveis semelhantes.

Num deles, a diferença entre a renda de mercado e a renda acessível pode ser pequena.

Nesse caso, o benefício fiscal pode compensar muito bem essa diferença.

Noutro, a diferença pode ser bastante maior.

A conta já pode ser diferente.

É precisamente por isso que precisamos dos valores concretos.

Este caso ilustra uma coisa que vejo repetidamente

Uma reforma pode estar aprovada.

Pode estar publicada no Diário da República.

Pode até já ter entrado formalmente em vigor.

Mas isso não significa automaticamente que esteja pronta para ser usada em todas as situações.

Há uma fase intermédia.

Regulamentação.

Plataformas.

Procedimentos.

Formulários.

Comunicação entre entidades.

E aplicação prática.

É aí que muitas vezes existe distância entre a política pública anunciada e a experiência concreta de quem tem de tomar uma decisão.

E é essa diferença que interessa a um proprietário

Para quem está a decidir o destino de uma casa, a pergunta não é:

A pergunta é:

Nos CIA, essa resposta ficou muito mais clara com a portaria publicada a 30 de setembro.

No RSAA, ainda falta uma peça essencial.

E enquanto essa peça não chegar, eu evitaria tomar uma decisão patrimonial de vários anos baseada apenas na expectativa do benefício fiscal.

Porque entre uma boa medida no papel e uma boa decisão para um proprietário ainda há uma coisa muito importante:

os detalhes.