Há um padrão que encontro com alguma frequência.
Uma casa herdada.
Uma segunda habitação que já não é usada como antes.
Um imóvel que ficou vazio depois de uma mudança.
E uma frase que parece perfeitamente razoável:
O problema é que esse “depois” pode transformar-se em dois, três ou cinco anos.
E uma casa fechada não fica em pausa.
Continua a custar dinheiro.
Continua a envelhecer.
E continua a exigir decisões, mesmo quando ninguém as toma.
O primeiro custo é o mais óbvio: a casa continua a ter despesas
O IMI não desaparece porque ninguém vive no imóvel.
O condomínio, quando existe, continua a ser devido.
O seguro continua a ter de ser mantido.
Podem existir consumos mínimos, contratos de manutenção, jardim, piscina, alarmes ou outras despesas correntes.
E há ainda uma nuance importante no IMI.
Se um imóvel for formalmente considerado devoluto há mais de um ano, a lei prevê agravamento da taxa. Em determinadas zonas de pressão urbanística, esse agravamento pode ser ainda mais significativo.
O seguro também merece atenção
Este é um ponto que muitos proprietários só descobrem quando existe um problema.
Uma casa ocupada regularmente e uma casa que passa longos períodos vazia não representam necessariamente o mesmo risco para uma seguradora.
Por isso, eu aconselharia qualquer proprietário com uma casa fechada durante meses a rever a apólice.
Não para partir do princípio de que deixou de estar coberto.
Mas para confirmar se a seguradora sabe qual é a utilização real do imóvel, se existem exclusões relevantes, se há obrigações específicas e se as coberturas continuam adequadas.
As condições e limitações do seguro estão no contrato e não devem ser presumidas.
Depois existe aquilo que a casa vai fazendo sem ninguém ver
Uma casa vazia também se degrada.
Às vezes lentamente.
Às vezes de forma muito rápida.
Uma pequena infiltração que numa casa habitada seria detetada numa semana pode permanecer meses sem ninguém perceber.
Uma janela que deixou de vedar.
Uma canalização com uma pequena fuga.
Um equipamento que avariou.
Humidade.
Bolor.
Insetos.
Um problema no telhado.
Tudo isto pode começar pequeno e tornar-se caro simplesmente porque ninguém estava lá para ver.
No Algarve, há ainda condições próprias
Perto do litoral, a salinidade e a humidade podem ser particularmente exigentes para metais, ferragens, caixilharias e equipamentos exteriores.
Uma casa fechada e sem ventilação regular também tende a tornar mais evidentes problemas de humidade e cheiros.
E existem pequenas coisas que parecem insignificantes até deixarem de o ser.
Sifões que secam.
Estores que deixam de funcionar.
Baterias que descarregam.
Equipamentos exteriores que oxidam.
Jardins que deixam de ser jardins.
Piscinas que passam rapidamente de manutenção para recuperação.
Jardim e piscina são talvez o exemplo mais evidente
Uma casa com espaço exterior pode parecer “sem custos” quando ninguém a usa.
Normalmente é o contrário.
A vegetação continua a crescer.
A rega pode falhar.
As raízes continuam a trabalhar.
A piscina continua a precisar de tratamento e circulação.
Se tudo for simplesmente desligado durante meses, a recuperação pode ficar bastante mais cara do que uma manutenção mínima e regular.
Há também a questão da segurança
Uma casa claramente desocupada durante muito tempo é naturalmente mais vulnerável.
A ocupação ilegal é um dos riscos possíveis, embora o enquadramento legal português tenha sido reforçado em 2025.
A lei passou a prever penas mais severas para ocupação ilegal e permite, em determinadas circunstâncias, que um juiz imponha a restituição imediata do imóvel ao proprietário quando existam fortes indícios da ocupação e da titularidade.
Isso é importante.
Mas não significa que eu deixaria uma casa anos sem qualquer acompanhamento.
Porque segurança não é apenas ocupação ilegal.
É também intrusão.
Danos.
Fugas de água.
Incêndio.
Uma janela partida.
Ou simplesmente alguém perceber que ninguém entra ali há meses.
E existe um custo que não aparece em nenhuma fatura
O custo de oportunidade.
Uma casa que nunca é colocada no mercado não é testada.
Nem para venda.
Nem para arrendamento.
O proprietário pode passar anos a dizer:
Mas sem nunca saber se existe realmente alguém disposto a pagar X.
Também pode assumir:
sem alguma vez perceber qual seria a procura ou o rendimento possível.
E pode continuar a pagar despesas por um imóvel que já não tem uma função clara na sua vida.
Manter também é uma decisão — mas deve ser consciente
Eu não estou a dizer que todas as casas fechadas devem ser vendidas.
Muito menos.
Pode haver razões familiares.
Afetivas.
Fiscais.
Patrimoniais.
Ou simplesmente a vontade de guardar o imóvel para utilização futura.
Tudo isso é legítimo.
Mas então eu trataria essa decisão como aquilo que realmente é:
E um ativo precisa de gestão.
O mínimo que eu faria
Uma casa que vai permanecer fechada durante longos períodos devia ter, pelo menos, visitas regulares, ventilação, verificação de água e eletricidade, controlo de infiltrações e humidades, manutenção exterior, verificação da piscina quando existe, revisão periódica da apólice de seguro e alguém responsável por agir rapidamente se surgir um problema.
Não fixaria uma regra rígida de “visita de quatro em quatro semanas” para todas as casas.
Uma moradia isolada com jardim e piscina exige uma rotina diferente de um apartamento num condomínio com porteiro e manutenção regular.
O importante é existir um plano.
E eu faria ainda outra coisa: uma revisão anual da decisão
Uma vez por ano, faria três perguntas:
Porque há casas que permanecem fechadas não porque o proprietário decidiu mantê-las.
Mas porque nunca voltou a decidir.
E há uma diferença grande entre as duas coisas.
Uma casa fechada não é uma casa parada
Esta é, para mim, a ideia central.
Mesmo sem ninguém lá dentro, o tempo continua a passar.
Os materiais envelhecem.
As despesas continuam.
Os riscos existem.
E o mercado também muda.
Por isso, manter uma casa vazia pode ser perfeitamente razoável.
O que eu não considero razoável é tratá-la como se não exigisse atenção.
E, muitas vezes, aquilo que custa mais não é decidir vender ou arrendar.
É passar anos sem decidir nada.
Tem uma casa fechada e ainda não decidiu o que fazer?
Posso ajudá-lo a perceber o valor atual do imóvel, a procura existente e as opções disponíveis, sem partir do princípio de que vender ou arrendar é necessariamente a melhor decisão.
Analisar as opções do imóvelNotas e enquadramento
Portal das Finanças — Código do IMI, incluindo regras de agravamento aplicáveis a imóveis devolutos em determinadas circunstâncias.
ASF — informação ao consumidor sobre seguro de habitação, coberturas, exclusões e condições contratuais.
Diário da República — Lei n.º 67/2025, que reforçou a resposta penal à ocupação ilegal de imóveis.