Uma parte significativa dos compradores com quem trabalho não vive em Portugal, pelo menos não ainda.

São pessoas a comprar uma segunda casa, um imóvel para o futuro ou simplesmente uma propriedade que pretendem usar de forma parcial enquanto continuam a viver noutro país.

E há diferenças práticas importantes em relação a comprar estando já em Portugal.

Não porque a compra seja necessariamente mais arriscada.

Mas porque a distância obriga a preparar melhor aquilo que um residente consegue, muitas vezes, resolver presencialmente.

A primeira diferença é a logística

Quem compra à distância não consegue estar presente em todas as visitas.

Nem em todas as reuniões.

Nem em cada verificação de documentação.

Por isso, a escolha das pessoas que o representam no terreno torna-se ainda mais importante.

Agente imobiliário.

Advogado.

Banco, quando existe financiamento.

E, em alguns casos, alguém que ajude a coordenar o processo.

Um comprador residente consegue, até certo ponto, compensar alguma desorganização estando fisicamente presente.

Um comprador que está a milhares de quilómetros não tem essa margem.

Há questões práticas que devem ser tratadas cedo

Comprar em Portugal implica organizar alguns elementos que, para quem já vive cá, fazem parte do dia a dia.

Número de identificação fiscal.

Conta bancária, quando necessária para a operação ou para a gestão futura.

Forma de receber correspondência.

Pagamentos recorrentes.

Seguros.

E, depois da compra, a própria gestão do imóvel.

Quem recebe um técnico se houver uma avaria?

Quem verifica o imóvel se estiver vazio durante meses?

Quem acompanha uma obra?

Quem reage a uma urgência?

Estas perguntas parecem pequenas quando tudo corre bem.

Mas tornam-se muito importantes quando o proprietário está noutro país.

Não residente não significa estrangeiro

Esta distinção é importante.

Um cidadão português pode ser não residente fiscal em Portugal.

E um cidadão estrangeiro pode ser residente fiscal em Portugal.

Por isso, quando falamos das regras aplicáveis a não residentes, o que interessa não é simplesmente a nacionalidade.

Interessa a situação fiscal concreta de quem está a comprar.

Em 2026 houve uma alteração importante no IMT para não residentes

Esta é uma mudança que merece ser conhecida antes de fazer contas ao orçamento.

Atualmente, na aquisição de um prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação, o comprador não residente fica, em regra, sujeito a uma taxa de IMT de 7,5%, sem aplicação das reduções ou isenções normais.

Mas existem exceções relevantes.

Uma delas aplica-se quando o comprador se torna residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição.

Outra está relacionada com determinados imóveis colocados em arrendamento habitacional, dentro dos limites e prazos previstos na lei.

Nessas situações, a lei prevê a possibilidade de pedir à Autoridade Tributária a correção da diferença de imposto, desde que os requisitos e prazos sejam cumpridos.

É preciso perceber também a situação fiscal do comprador e o destino que pretende dar à casa.

Por isso, eu não faria a conta fiscal com base no caso de outra pessoa

É muito comum alguém dizer:

Mas pode ter comprado noutro ano.

Pode ter outra residência fiscal.

Pode ter comprado para uma finalidade diferente.

Pode ter um enquadramento completamente distinto.

É por isso que, nesta parte, prefiro sempre confirmar a situação concreta antes de avançar.

Não porque seja necessário complicar o processo.

Mas porque uma diferença fiscal relevante descoberta já depois da proposta pode alterar por completo o orçamento.

A fiscalidade não termina no momento da compra

Outro ponto que merece atenção é perceber o que acontece depois.

Ter um imóvel em Portugal pode criar obrigações fiscais e administrativas em Portugal.

E a forma como rendimentos, eventual arrendamento ou uma futura venda são tratados pode também ter implicações no país onde o proprietário é fiscalmente residente.

Essas consequências variam de caso para caso e de país para país.

Por isso, eu não aconselharia um comprador a assumir que a experiência de outra pessoa se aplica automaticamente à sua.

Quando necessário, o aconselhamento fiscal deve ser específico para a sua situação.

Comprar à distância também exige pensar no “dia seguinte”

Há compradores que se concentram tanto na escritura que só depois percebem que agora têm uma casa a gerir a partir de outro país.

Se for uma segunda habitação, quem verifica o imóvel quando está vazio?

Se existir jardim ou piscina, quem trata da manutenção?

Se for arrendado, quem acompanha os inquilinos?

Se chegar uma carta importante, quem a recebe?

Se houver uma fuga de água, quem entra em casa?

O imóvel não deixa de precisar de gestão só porque o proprietário não está presente.

E esta parte também devia ser pensada antes da compra.

O erro mais comum não é comprar sem estar cá

Comprar à distância pode correr perfeitamente bem.

O que, para mim, aumenta o risco é outra coisa.

Comprar sem ter percebido quem acompanha o processo.

Sem ter a documentação e a representação organizadas.

Sem saber qual é o custo fiscal real.

Sem pensar em quem vai gerir o imóvel depois.

E sem fazer as perguntas que a distância torna ainda mais importantes.

O que eu tentaria ter resolvido antes da proposta

Quem me representa no processo?

Quem verifica a documentação jurídica do imóvel?

Qual é a minha situação fiscal enquanto comprador não residente?

Quanto vou realmente precisar para concluir a compra?

Preciso de financiamento?

Como vou assinar documentos se não estiver em Portugal?

Quem fica responsável pela casa depois da escritura?

E quem contacto se alguma coisa correr mal?

Se estas respostas estiverem claras, comprar sem viver em Portugal deixa de parecer um processo distante e passa a ser apenas um processo que precisa de ser bem coordenado.

É isso que procuro quando acompanho alguém que compra de fora.

Não substituir o advogado, o banco ou o consultor fiscal.

Mas garantir que o comprador sabe antecipadamente quais são as perguntas que têm de ser feitas — e que não descobre as respostas quando já é demasiado tarde para mudar a decisão com tranquilidade.