Esta semana vi uma frase sobre o mercado da habitação que me chamou a atenção: as vendas estão a cair e o mercado está a entrar em meses mais moderados.

A primeira reação de muita gente será provavelmente esta: “Então os preços vão finalmente baixar.”

Mas uma coisa não significa necessariamente a outra.

Podemos ter menos casas vendidas, menos oferta disponível e preços ainda elevados. Não é uma contradição.

Menos transações não significa automaticamente preços mais baixos

Segundo os dados do INE relativos ao segundo trimestre de 2026, foram transacionadas cerca de 40 mil habitações em Portugal, menos do que no mesmo período do ano anterior. Ao mesmo tempo, os preços continuaram a registar uma subida homóloga expressiva.

É esta distinção que importa: o número de negócios diminuiu sem que isso significasse uma descida generalizada dos preços.

Querer comprar e conseguir comprar são coisas diferentes

Uma pessoa pode procurar casa, visitar, gostar e depois perceber que não consegue financiar aquele valor, que a prestação é demasiado elevada ou que precisa de uma entrada maior do que previa.

Essa pessoa fazia parte da procura, mas não aparece nas estatísticas como compradora porque o negócio nunca aconteceu.

Por isso, uma redução das transações não deve ser confundida imediatamente com desaparecimento da procura.

Os preços não têm de cair só porque há menos negócios

Imagine 100 compradores para 50 casas. Se 20 deixarem de conseguir avançar, continuam a existir 80 compradores para 50 casas. É um exemplo simplificado, mas mostra porque uma redução de negócios não implica automaticamente preços mais baixos.

Há outra variável: quantas casas existem para vender?

Segundo a análise do idealista divulgada em outubro, o stock anunciado para venda no distrito de Faro caiu 9% em termos homólogos; na cidade de Faro, a redução foi de 15%.

São dados de anúncios do portal, não uma contagem de todas as casas disponíveis. Ainda assim, ajudam a colocar a questão: se as transações diminuem e também há menos imóveis anunciados, não estamos perante o mesmo cenário de um mercado onde as casas se acumulam sem comprador.

O mercado pode simplesmente estar a perder velocidade

Esta é a leitura que me parece mais prudente: menos negócios, compradores mais seletivos e decisões que podem demorar mais tempo. Não é possível concluir apenas daí que os preços vão descer.

Para quem vende, acertar no preço inicial torna-se ainda mais importante

Num mercado menos acelerado, um imóvel anunciado claramente acima do seu valor pode permanecer no mercado durante muito tempo. Não significa baixar automaticamente o preço: significa trabalhar com comparáveis reais, boa apresentação, divulgação e atenção ao feedback dos interessados.

Para quem compra, esperar também é uma decisão

Pode haver imóveis que baixem de preço, proprietários com urgência ou zonas que corrijam. Mas uma manchete sobre menos vendas não garante que a casa certa esteja mais barata daqui a seis meses.

No Algarve, as médias nacionais não contam a história toda

A procura inclui residentes, compradores internacionais, segundas habitações e investimento. As dinâmicas de Faro, Olhão, Tavira e Vila Real de Santo António também não são idênticas.

Antes de concluir que “o mercado está a cair”, pergunto sempre: que zona, que tipologia e que intervalo de preço?

No fim, acompanharia três números — não apenas um

Transações. Preços. Stock anunciado.

Se as transações descem, o stock aumenta e os preços recuam, temos uma situação. Se as transações descem, mas também existem menos casas anunciadas e os preços resistem, temos outra.

O mercado pode estar a abrandar. A questão é saber se esse abrandamento vai chegar aos preços ou ficar sobretudo no número de negócios.