Esta semana li um estudo do Banco de Portugal que pôs números numa coisa que vejo constantemente no mercado.

Duas pessoas podem estar interessadas exatamente na mesma casa.

Mas podem estar a comprá-la por razões completamente diferentes.

Uma precisa dela para viver.

Outra quer uma segunda habitação.

Outra está a investir.

Outra pode nem viver em Portugal.

E isto importa porque, no Algarve, essa procura que vem de fora da necessidade habitacional dos residentes tem um peso particularmente relevante.

O que estudou o Banco de Portugal?

O trabalho é de João Amador, economista do Banco de Portugal, e analisa os municípios portugueses entre 2017 e 2024.

A pergunta, simplificando bastante, é esta:

A conclusão é intuitiva, mas importante.

Quanto menos a oferta reage, maior é o impacto da procura nos preços.

No cenário extremo usado no estudo, em que a oferta não reage de todo, um aumento de 1% na procura está associado a cerca de 0,69% de subida nos preços e 0,37% nas rendas.

Estes valores não são uma previsão específica para o Algarve.

Servem para mostrar como uma oferta rígida amplifica o efeito da procura.

E o Algarve aparece como um caso particular

Esta foi a parte que mais me interessou.

O próprio estudo trata o Algarve de forma específica porque aqui a procura não depende apenas da formação de novos agregados familiares residentes.

É também influenciada, de forma desproporcionada, por turismo, compradores estrangeiros, segundas habitações e investimento.

E é aqui que a teoria começa a parecer muito próxima da realidade.

Quando uma família de Olhão, Tavira ou Vila Real de Santo António procura uma casa para viver, não está apenas a competir com outra família na mesma situação.

Pode estar a competir com alguém que quer uma segunda residência, com um comprador estrangeiro, com alguém que procura rendimento ou com capital que não depende do salário médio daquele concelho.

É por isso que às vezes os preços parecem desligados dos salários locais

Esta é uma frase que ouço muitas vezes:

E a pergunta faz todo o sentido.

O problema é que o preço de uma casa no Algarve não está a ser formado apenas por quem vive e trabalha cá.

É formado por todos os compradores que estão dispostos e conseguem comprar naquele mercado.

E esses compradores podem ter rendimentos, património e objetivos completamente diferentes.

Isso não significa que “os estrangeiros compram tudo”.

Nem que todos os imóveis sejam investimento.

Significa apenas que olhar para o salário médio local não chega para explicar os preços.

E quando aparecem mais compradores mas não aparecem mais casas?

É aqui que entra a segunda parte do problema.

Se a procura aumenta e a oferta consegue responder, parte dessa pressão é absorvida por novas casas.

Se a procura aumenta e a oferta quase não reage, o ajuste faz-se sobretudo pelo preço.

É por isso que aumentar apenas a capacidade de compra das famílias tem limites.

Medidas como o IMT Jovem ou a Garantia Pública podem ajudar pessoas concretas.

E ajudam.

Mas não criam casas.

Para quem compra para viver, o que muda?

Na prática, uma coisa sobretudo:

preparação.

Não acho que alguém deva comprar por medo.

Nem entrar numa casa à pressa porque “alguém vem de fora comprá-la”.

Mas acho que deve chegar ao mercado sabendo quanto pode gastar, quanto o banco financia, que custos terá, o que é essencial e em que pode ceder.

Porque quem ainda está a descobrir isto tudo depois de encontrar a casa certa parte em desvantagem perante quem já tem a decisão preparada.

Para quem vende, o estudo também ajuda a explicar uma coisa

Um imóvel no Algarve não deve ser avaliado apenas pela capacidade financeira de quem vive naquela rua ou naquele concelho.

O universo de compradores pode ser muito maior.

Isso não significa que os preços vão subir sempre.

Não significa que qualquer casa se venda por qualquer valor.

E não significa que turismo ou procura internacional sejam permanentes.

Mas ajuda a perceber porque certos mercados continuam a mostrar preços difíceis de explicar apenas através dos rendimentos locais.

E para investidores?

Aqui eu teria cuidado com a palavra “garantia”.

O estudo não diz que o Algarve vai continuar a valorizar.

Diz algo diferente:

Isso pode ser positivo enquanto a procura se mantiver forte.

Mas significa também que quem investe deve perceber muito bem de onde vem essa procura.

Turismo, compradores internacionais, taxas de juro, fiscalidade, regras de residência e confiança: tudo isso conta.

Talvez esta seja a parte mais importante

Durante muito tempo, a discussão da habitação foi feita assim:

faltam casas;

os preços subiram;

é preciso ajudar as pessoas a comprar.

Mas há uma pergunta anterior:

No Algarve, essa pergunta é especialmente importante.

Porque uma casa pode ser, ao mesmo tempo, habitação permanente, segunda residência, produto turístico ou ativo de investimento.

E todas essas utilizações disputam o mesmo stock.

É por isso que, quando alguém me diz:

“Eu trabalho aqui. Ganho aqui. Como é possível não conseguir comprar aqui?”

a resposta não está apenas no salário dessa pessoa.

Está também no facto de estar a competir num mercado muito maior do que o mercado de trabalho local.

E enquanto a oferta continuar a responder devagar, essa diferença vai continuar a pesar.